停了「压测」还要看供款压力？DSR 怎么算才稳妥

「压测取消咗，系咪好容易批足七成？」——唔系咁简单。2024 年 2 月金管局暂停咗「假设利率上升 200 基点」嘅压力测试要求，但认可机构仍然要用「供款与入息比率」（Debt Servicing Ratio，简称 DSR）审批还款能力。2024 年 10 月之后，住宅同非住宅物业嘅按揭成数上限划一为七成，DSR 上限划一为五成。换言之：银行未必再用「加两厘」去卡你，但每月总债务供款仍然唔可以超过入息一半（教育摘要，批核以银行实际要求为准）。

一、压力测试同 DSR 有咩分别？

两个概念经常一齐讲，但唔系同一样嘢：

• ▸「供款与入息比率」（DSR）：用现行／银行审批所用息率计每月总债务供款 ÷ 每月入息。金管局现行公开摘要：所有住宅同非住宅物业，DSR 上限划一为 50%（2024-10-16 起）。
• ▸「利率压力测试」（已暂停）：假设按揭息率再升一截（最后一版系假设上升 200 基点，即 2 厘），再睇受压后嘅 DSR 会唔会超标。金管局于 2024 年 2 月 28 日宣布暂停呢项要求。
• ▸过去（暂停前）常见框架：基本 DSR 上限约 50%（自用），受压后 DSR 上限约 60%（自用、假设加息 200 基点）——见金管局 2023／2024 相关附表；而家受压测试要求已暂停，但仍要过基本 DSR。

二、近年门槛点变？（公开时间线）

• ▸2022-09-23：金管局将按揭利率压力测试假设，由上升 300 基点下调至 200 基点。
• ▸2024-02-28：暂停「假设利率上升 200 基点」压力测试；并调整部分按揭成数等措施。
• ▸2024-10-16：所有住宅物业（不论价值、是否自用）按揭成数上限统一七成；非自用物业 DSR 上限由四成调升至五成，与自用看齐；取消「已有其他按揭／担保就要再削 10 个百分点」等要求。经修订后：成数上限划一七成，DSR 上限划一五成。
• ▸金管局公众页亦列明：物业按揭最长还款年期一般为 30 年（车位按揭最长 15 年）。

三、DSR 点计？（教育公式）

教育上可记：

• ▸DSR ＝（每月按揭供款 ＋ 其他每月债务供款）÷ 每月入息 × 100%
• ▸「其他债务」常包括：私人贷款、汽车分期、信用卡最低还款、学生贷款、其他物业按揭等（以银行实际纳入项目为准）
• ▸现行公开上限摘要：≤ 50%
• ▸H 按申请时，银行审批往往会用计划嘅封顶息率去计供款（市场常见封顶约 3.5% 左右，但各行计划不同，必须以申请时条款为准）——所以「你而家实际缴付息」同「银行批核用息」可以唔一样。

同一笔贷款，息率由 3.5% 升到 5.5%，每月大约多约 $4,750。DSR 由约 36% 升到约 45%，仍低于 50% 上限——但如果你同时有其他贷款，或者月入唔稳定，就好容易贴近／超过红线。再举一个「可借几多」嘅纯数学对照（月入 $50,000、DSR 上限 50% 即最多供款 $25,000、30 年）：按 3.5% 估算可借约 $557 万；若用 5.5% 估算则约 $440 万。个人风控可以主动用较高息率去计「自己可负担上限」，唔使等银行取消压测先放松。

四、停咗官方压测，个人仲要唔要自己压？

金管局总裁喺 2024-10-16 公布时亦提醒：置业系长期承担，应小心评估风险、量力而为。教育角度建议你自己最少做三个情景（可用金管局网页「按揭供款计算机」做估算）：

• ▸息率情景：按申请息／封顶息，再加 1–2 厘，睇每月剩余现金
• ▸收入情景：假设减薪或失业，备用金（见第 02 篇）够唔够撑 3–6 个月供款＋生活费
• ▸债务情景：把信用卡、私人贷款一并计入 DSR；申请前清走高息短期债，往往比「硬冲成数」更实际

五、买楼前自查清单

• ▸用公开公式粗算：总月供（含其他债）÷ 入息，目标留缓冲，唔好贴死 50%
• ▸用封顶息／加 1–2 厘情景再计一次月供
• ▸备用金同首期分开（对照第 02 篇）
• ▸落订前保守估银行可批成数同金额，避免临时买卖合约后先发现批唔足
• ▸比较 H 按封顶同 P 按实际息率；查清手续费、罚息期、回赠条件
• ▸只用持牌银行／认可机构；高成数计划要睇清楚后期息率会唔会跳升