停咗「壓測」仲要睇供款壓力？DSR 點計先穩陣

「壓測取消咗，係咪好容易批足七成？」——唔係咁簡單。2024 年 2 月金管局暫停咗「假設利率上升 200 基點」嘅壓力測試要求，但認可機構仍然要用「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio，簡稱 DSR）審批還款能力。2024 年 10 月之後，住宅同非住宅物業嘅按揭成數上限劃一為七成，DSR 上限劃一為五成。換言之：銀行未必再用「加兩厘」去卡你，但每月總債務供款仍然唔可以超過入息一半（教育摘要，批核以銀行實際要求為準）。

一、壓力測試同 DSR 有咩分別？

兩個概念經常一齊講，但唔係同一樣嘢：

• ▸「供款與入息比率」（DSR）：用現行／銀行審批所用息率計每月總債務供款 ÷ 每月入息。金管局現行公開摘要：所有住宅同非住宅物業，DSR 上限劃一為 50%（2024-10-16 起）。
• ▸「利率壓力測試」（已暫停）：假設按揭息率再升一截（最後一版係假設上升 200 基點，即 2 厘），再睇受壓後嘅 DSR 會唔會超標。金管局於 2024 年 2 月 28 日宣布暫停呢項要求。
• ▸過去（暫停前）常見框架：基本 DSR 上限約 50%（自用），受壓後 DSR 上限約 60%（自用、假設加息 200 基點）——見金管局 2023／2024 相關附表；而家受壓測試要求已暫停，但仍要過基本 DSR。

二、近年門檻點變？（公開時間線）

• ▸2022-09-23：金管局將按揭利率壓力測試假設，由上升 300 基點下調至 200 基點。
• ▸2024-02-28：暫停「假設利率上升 200 基點」壓力測試；並調整部分按揭成數等措施。
• ▸2024-10-16：所有住宅物業（不論價值、是否自用）按揭成數上限統一七成；非自用物業 DSR 上限由四成調升至五成，與自用看齊；取消「已有其他按揭／擔保就要再削 10 個百分點」等要求。經修訂後：成數上限劃一七成，DSR 上限劃一五成。
• ▸金管局公眾頁亦列明：物業按揭最長還款年期一般為 30 年（車位按揭最長 15 年）。

三、DSR 點計？（教育公式）

教育上可記：

• ▸DSR ＝（每月按揭供款 ＋ 其他每月債務供款）÷ 每月入息 × 100%
• ▸「其他債務」常包括：私人貸款、汽車分期、信用卡最低還款、學生貸款、其他物業按揭等（以銀行實際納入項目為準）
• ▸現行公開上限摘要：≤ 50%
• ▸H 按申請時，銀行審批往往會用計劃嘅封頂息率去計供款（市場常見封頂約 3.5% 左右，但各行計劃不同，必須以申請時條款為準）——所以「你而家實際繳付息」同「銀行批核用息」可以唔一樣。

同一筆貸款，息率由 3.5% 升到 5.5%，每月大約多約 $4,750。DSR 由約 36% 升到約 45%，仍低於 50% 上限——但如果你同時有其他貸款，或者月入唔穩定，就好容易貼近／超過紅線。再舉一個「可借幾多」嘅純數學對照（月入 $50,000、DSR 上限 50% 即最多供款 $25,000、30 年）：按 3.5% 估算可借約 $557 萬；若用 5.5% 估算則約 $440 萬。個人風控可以主動用較高息率去計「自己可負擔上限」，唔使等銀行取消壓測先放鬆。

四、停咗官方壓測，個人仲要唔要自己壓？

金管局總裁喺 2024-10-16 公布時亦提醒：置業係長期承擔，應小心評估風險、量力而為。教育角度建議你自己最少做三個情景（可用金管局網頁「按揭供款計算機」做估算）：

• ▸息率情景：按申請息／封頂息，再加 1–2 厘，睇每月剩餘現金
• ▸收入情景：假設減薪或失業，備用金（見第 02 篇）夠唔夠撐 3–6 個月供款＋生活費
• ▸債務情景：把信用卡、私人貸款一併計入 DSR；申請前清走高息短期債，往往比「硬衝成數」更實際

五、買樓前自查清單

• ▸用公開公式粗算：總月供（含其他債）÷ 入息，目標留緩衝，唔好貼死 50%
• ▸用封頂息／加 1–2 厘情景再計一次月供
• ▸備用金同首期分開（對照第 02 篇）
• ▸落訂前保守估銀行可批成數同金額，避免臨時買賣合約後先發現批唔足
• ▸比較 H 按封頂同 P 按實際息率；查清手續費、罰息期、回贈條件
• ▸只用持牌銀行／認可機構；高成數計劃要睇清楚後期息率會唔會跳升